Gyakori kérdések - világos válaszok
Egy ingatlan megvásárlása vagy eladása nem mindennapos döntés – természetes, hogy kérdései vannak.
Összegyűjtöttük azokat a leggyakoribb kérdéseket, amelyek az adásvételi szerződés kapcsán felmerülnek.
Célunk, hogy világos, közérthető válaszokat adjunk, és segítsünk abban, hogy minden lépést átláthatóan, biztonságosan tehessen meg.
Ha olyan kérdése van, amit itt nem talál, vegye fel velünk a kapcsolatot bizalommal – szívesen segítünk.
Általános tudnivalók
Ebben a szakaszban az ingatlan adásvétel alapvető, általános kérdéseit járjuk körbe.
- Tulajdoni lap,
- Térképmásolat, ha telekről van szó,
- Érvényes személyazonosító okmányok (személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya),
- Eladó és vevő adatai, jogviszonya (pl. házastársi közös vagyon),
- Használati megosztási megállapodás, ha több tulajdonos van,
- Esetleges elővásárlási jogot bizonyító vagy kizáró nyilatkozatok,
- Illetékmentességet vagy -kedvezményt igazoló dokumentumok
A végleges adásvételi szerződés már a tulajdon átruházásának konkrét feltételeit rögzíti.
Ilyen eset lehet például:
- A vevő még banki hitelbírálatra vár,
- A birtokbaadás csak későbbi időpontban lehetséges,
- Egyéb jogi vagy pénzügyi feltételek még nem teljesültek.
Az előszerződés tartalmazza a végleges szerződéskötés határidejét és a legfontosabb feltételeket, és jogi kötelezettséget jelent – a mulasztó fél szerződésszegést követ el, ha nem köt végleges szerződést.
A foglaló megerősíti a szerződést: ha a vevő lép vissza, elveszíti; ha az eladó, akkor kétszeresét kell visszafizetnie.
Az előleg egyszerű vételárrészlet, amely szerződés-meghiúsulás esetén visszajár, függetlenül attól, hogy ki a felelős a meghiúsulásért.
Fontos: a szerződésben egyértelműen meg kell nevezni, hogy a kifizetett összeg foglaló vagy előleg – a két jogintézmény nem felcserélhető!
Ezen túlmenően a vevő akár kártérítést is követelhet, ha bizonyítani tudja, hogy kára keletkezett (pl. banki költségek, albérlet).
A szerződés jogszerű elállással csak meghatározott feltételek fennállása esetén bontható fel.
Ez gyakori például közüzemi tartozások vagy ingatlan kiürítésének biztosítékaként. Fontos, hogy ezt a szerződés egyértelműen tartalmazza, különben jogvitát okozhat.
Ebben az esetben a szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a tulajdoni hányadokat és a vételár megosztását. A szerződés minden felet egyformán kötelez, és minden aláíró félnek teljeskörűen azonos jogai és kötelezettségei vannak.
Ügyvédi közreműködés és ügyvédi költségek
Az ingatlan adásvétel kapcsán szükséges és lehetséges ügyvédi közreműködés, és az ügyvédi költségek vonatkozásában gyakran felmerülő kérdések.
Magyarországon az ingatlan adásvételi szerződés csak akkor érvényes, ha ügyvéd ellenjegyzi vagy közjegyző készíti.
Ez jogszabályi kötelezettség.
Miért fontos az ügyvédi közreműködés?
- Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, tehermentességet,
- Figyel a szerződéses biztosítékokra (pl. vételárbiztosítás, elállási jogok),
- Elkészíti az okiratot a jogszabályoknak megfelelően,
- Képviselheti az ügyfelet a földhivatali eljárásban is,
- Segít elkerülni a hibás, érvénytelen szerződést — ami komoly anyagi veszteséghez vezethetne.
Az ügyvédi munkadíj mértéke szabad megállapodás kérdése, de általában a vételár bizonyos százalékában kerül meghatározásra.
A gyakorlatban jellemző:
- Általános mérték: a vételár 0,5% – 1%-a között,
- Kisebb értékű ingatlannál sok ügyvéd fix díjat alkalmaz (pl. 100.000 – 150.000 Ft + ÁFA körül),
- Nagy értékű ingatlanoknál gyakori az egyedi megállapodás,
Tipp: mindig ellenőrizze, hogy a megadott ügyvédi díj tartalmazza-e az ÁFÁ-t és milyen szolgáltatásokat fed le (pl. tanácsadás, földhivatali eljárás, letéti kezelés).
Az ügyvédi letét biztonsági megoldás: a vevő nem közvetlenül az eladónak fizeti meg a vételárat, hanem az ügyvéd letéti számlájára, aki csak akkor adja tovább az összeget, ha a jogi feltételek teljesültek.
Mire szolgál az ügyvédi letét?
- Vevő védelme: biztosítja, hogy az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, ha például a tulajdonjog átvezetése a földhivatalnál elindult.
- Eladó védelme: garantálja, hogy a vevő a szerződéskötéskor rendelkezik a szükséges összeggel.
- Jogi átláthatóság: a letét szabályait szigorúan az ügyvédi törvény és az ügyvédi kamara előírásai szabályozzák.
Tipp: csak ügyvéd által vezetett hivatalos letéti számlára szabad utalni, külön letéti szerződés alapján.
Foglaló – Előleg – Vételár
Ebben a szakaszban az ingatlan adásvétellel kapcsolatos pénzügyi kérdéseket járjuk körbe: mikor, mit és hogyan érdemes fizetni, mi a különbség a foglaló és előleg között, és mit lehet tenni visszalépés esetén.
A foglaló és az előleg is a vételár része, de jogi szempontból nagyon különböznek.
A foglaló megerősíti a szerződést: ha a vevő lép vissza, elveszíti; ha az eladó, akkor kétszeresét kell visszafizetnie.
Az előleg egyszerű vételárrészlet, amely szerződés-meghiúsulás esetén visszajár, függetlenül attól, hogy ki a felelős a meghiúsulásért.
Fontos: a szerződésben egyértelműen meg kell nevezni, hogy a kifizetett összeg foglaló vagy előleg – a két jogintézmény nem felcserélhető!
Ez az összeg általában a szerződés megkötésekor kerül átadásra, és jogi jelentősége van: ha a vevő lép vissza, a foglalót elveszíti, ha az eladó, akkor annak kétszeresét köteles visszafizetni.
- Ha a vevő lép vissza a szerződéstől (vétkesen), elveszíti a foglalót.
- Ha az eladó lép vissza (vétkesen), köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni.
- Ha egyik fél sem hibás, például hatósági engedély hiányzik, akkor a foglaló teljes egészében visszajár.
Tipp: mindig egyértelműen rögzítsék a szerződésben, hogy az átadott összeg foglalóként szolgál – ha ez nem derül ki világosan, a bíróság előlegnek tekintheti.
Főbb különbségek:
- Az előleg mindig visszajár, ha a szerződés nem teljesül (akkor is, ha a vevő a hibás).
- A foglaló nem jár vissza, ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg.
Előleg akkor javasolt, ha a felek nem akarják vállalni a foglalóval járó kockázatokat, de mégis rögzíteni kívánják az előszerződés vagy szándéknyilatkozat pénzügyi hátterét.
Fontos: ha nem egyértelmű, hogy a kifizetett összeg foglaló-e vagy előleg, akkor azt automatikusan előlegnek tekinti a bíróság.
Fontos: minden részlet pontos határidejét és összegét rögzíteni kell a szerződésben, valamint azt is, mi történik késedelmes teljesítés esetén.
A szerződésben célszerű rögzíteni:
- A fizetési határidő(ke)t,
- A késedelem jogkövetkezményeit (pl. napi késedelmi kamat mértéke),
- A szerződés megszüntetésének lehetőségét súlyos szerződésszegés esetén.
- Készpénzes fizetés: Csak kisebb összegeknél jellemző, pl. foglalónál, és minden esetben átvételi elismervény szükséges (amelyet helyettesíthet a szerződés, ha a készpénz átadása a szerződés aláírásával egyidőben történik. Cégek esetén elképzelhető, hogy törvényi fizetési korláttal is számolni a készpénz tekintetében.
- Speciális eset: Ügyvédi letétbe történik az utalás, az ügyvéd pedig csak akkor továbbítja az összeget az eladónak, ha minden jogi feltétel teljesült.
Igen, a felek megállapodhatnak arról, hogy a vételár egy részét a birtokbaadás vagy bizonyos feltételek teljesülése után fizetik ki.
Ez gyakori például közüzemi tartozások vagy ingatlan kiürítésének biztosítékaként. Fontos, hogy ezt a szerződés egyértelműen tartalmazza, különben jogvitát okozhat.
Ingatlan adásvételi szerződés tartalma, speciális esetek
Nagyon fontos, hogy mi és hogyan kerül bele az ingatlan adásvételi szerződésbe, és nem mindegy, hogy ki az, aki a szerződést megköti. Ezzel összefüggésben az alábbiakban néhány - gyakran felmerülő - kérdést válaszolunk meg.
Igen, gazdasági társaság – például Bt., Kft., vagy Zrt. – is lehet eladó vagy vevő ingatlan adásvétel során, de ilyenkor további dokumentumokra lehet szükség és további szabályokat is figyelembe kell venni.
Cég mint eladó vagy vevő esetén szükséges:
- Cégkivonat (30 napnál nem régebbi, hiteles),
- Aláírási címpéldány vagy aláírás-minta a szerződésre jogosult személy(ek)től,
- Cégszerű aláírás, azaz a névelőírt vagy nyomtatott formában (bélyegzővel) és aláírással,
- Adott esetben tulajdonosi jóváhagyás (pl. ha létesítő okirat előírja),
- Adószám feltüntetése,
valamint az illetékfizetési szabályok is eltérhetnek (pl. ÁFA kérdése, vagyonszerzési illeték alóli mentesülés lehetősége).
Tipp: ha cég vásárol ingatlant befektetési célból, javasolt könyvelő vagy adószakértő bevonása is – különösen az ÁFA és illeték szempontok miatt.
Igen, de a jogszabályok állampolgárságtól függően eltérő szabályokat írnak elő.
- Uniós állampolgár: EU-tagállam állampolgárai szabadon vásárolhatnak ingatlant Magyarországon, nem szükséges külön engedély.
- Harmadik országbeli állampolgár (nem EU/EGT tag): Ilyen esetben külön engedély szükséges a Kormányhivataltól (vagy Budapest Főváros Kormányhivatalától).
Az engedélyezési eljárás általában 60 napon belül 1lezajlik, de:
- Vannak kizárt ingatlantípusok (pl. termőföld),
- A kérelemhez ügyvéd által ellenjegyzett szerződés, igazgatási díj és indokolás szükséges.
Tipp: célszerű már az adásvétel tervezésének kezdetén konzultálni ügyvéddel, mert az engedélyköteles vásárlás speciális eljárást igényel.
Az energetikai tanúsítvány egy hivatalos okirat, amely az ingatlan energiahatékonyságát mutatja be.
Minden ingatlan eladása esetén kötelező az eladónak átadnia, kivéve néhány speciális esetet (pl. bontandó épület). A vevő ennek alapján tájékozódhat a várható rezsiköltségekről.
Az ingatlan adásvételi szerződésnek korábban kötelezően tartalmaznia kellett az energetikai tanúsítvány számát, és az átadás tényét. Ez 2023. november 1. napjával változott, azóta a szerződésnek nem kötelező tartalmi eleme, azonban sok bank a mai napig a lakáshitel folyósításának feltételét köti ahhoz, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza az energetikai tanúsítvány számát.
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet előírja, hogy lakóingatlan tulajdonosváltása esetén kötelező villamos biztonsági felülvizsgálatot végezni, amennyiben az ingatlan nem rendelkezik 6 évnél nem régebbi érvényes felülvizsgálati dokumentummal.
Fontos tudnivalók:
- A villamos biztonsági felülvizsgálat célja annak ellenőrzése, hogy az ingatlan elektromos rendszere biztonságosan üzemel.
- Az eladónak kell gondoskodnia arról, hogy a vevő részére az érvényes felülvizsgálati jegyzőkönyvet átadja.
- Ha a felülvizsgálat hiányzik, az adásvétel előtt el kell végeztetni.
Kivétel:
- Ha az ingatlan fázisonként legfeljebb 32 amperes túláramvédelemmel és 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsolóval (FI-relé) rendelkezik, akkor a felülvizsgálat nem kötelező – de az ilyen megfelelőséget igazolni kell.
Ez azt jelenti, hogy ha az adós nem fizeti vissza a kölcsönt, a hitelező a jelzáloggal terhelt ingatlanból kielégítheti követelését (például árveréssel).
Földhivatali eljárás (tulajdonjog bejegyzés)
Az ingatlan megvásárlása akkor lesz teljes, ha az új tulajdonos személye az ingatlan-nyiltvántartásban (földhivatalban) is bejegyzésre kerül. Ezzel a földhivatali eljárással kapcsolatban szedtünk össze néhány alapvető kérdést.
A földhivatali eljárás során jegyzik be a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.
A szerződés aláírását követően az ügyvéd nyújtja be elektronikusan az iratokat, az aláírástól számított 30 napon belül. Az eljárás hivatalosan a benyújtástól számított 60 nap, de a gyakorlatban általában 2–4 héten belül lezárul, valamint gyorsított ügyintézés is kérhető (plusz eljárási díj ellenében).
Tehát nem az eladó vagy a vevő lakcíme, hanem az ingatlan fekvése határozza meg az illetékes földhivatalt.
A bejegyzett vevői jog:
- Biztosítja a ranghelyet a vevő számára a tulajdonjog későbbi bejegyzéséhez,
- Megakadályozza, hogy az eladó az ingatlant másnak eladja vagy megterhelje (pl. jelzálog, végrehajtás),
- 6 hónapon keresztül teljes védelmet biztosít, utána pedig elidegenítési és terhelési tilalomként működik,
- Legfeljebb 5 évig maradhat fenn, de időközben tulajdonjog is bejegyezhető, ha a feltételek (vételár megfizetése) teljesülnek.
Ez a szabályozás leváltotta a korábbi „függőben tartás” és „tulajdonjog-fenntartás” gyakorlatát, és automatikusan erősebb jogi védelmet biztosít a vevőnek.
A vevői jog bejegyzése a földhivatalban az ügyvéd által benyújtott adásvételi szerződés alapján automatikusan történik, ha a felek a tulajdonjog fenntartásáról kifejezetten rendelkeznek a szerződésben.
A bejegyzéshez szükséges:
- A szerződésben szerepelnie kell, hogy a tulajdonjog csak a teljes vételár kifizetésével száll át,
- A földhivatali kérelemnek ezt tükröznie kell,
- Az eljárás az adásvételi szerződés beadásával indul, és a vevői jog a tulajdoni lapra felvezetésre kerül.
Fontos: a bejegyzés időpontja határozza meg a vevő jogi védelmének kezdő időpontját – ezért nem érdemes késlekedni a beadással.
Ez a díj független az ingatlan értékétől, és a földhivatali kérelem benyújtásakor kell megfizetni.
Birtokbaadás
Mikor esedékes a birtokbaadás? Kell-e birtokbaadási jegyzőkönyv?
Sorra vesszük a legfontosabb tudnivalókat, amelyek az ingatlan adásvétel során, a birtokbaadás vonatkozásában felmerülhetnek.
Az ingatlan birtokbaadására a felek megállapodása alapján bármikor sor kerülhet, azonban általában a teljes vételár megfizetését követően szokott megtörténni a birtokbaadás.
Tipp: mindig készüljenek írásos dokumentumok az átadásról, különös tekintettel a mérőóra-állásokra és a birtokbavétel dátumára ("birtokbaadási jegyzőkönyv")
Igen, szinte nélkülözhetetlen a birtokbaadási jegyzőkönyv az ingatlan adásvétel során.
Mit tartalmazzon a jegyzőkönyv?
- Az ingatlan pontos azonosítását (cím, helyrajzi szám),
- Az átadás dátumát és időpontját,
- A mérőóra-állásokat (víz, villany, gáz),
- Az ingatlan állapotának rövid leírását (hibák, hiányosságok),
- A birtokbaadással kapcsolatos megállapodásokat (pl. kulcsok átadása, tartozékok átadása),
- Mindkét fél aláírását.
Tipp: érdemes fényképes dokumentációt is mellékelni, főként értékes berendezések vagy vitatható állapotú részek esetében.
Lehetséges következmények:
- Késedelmi kötbér: ha a szerződés tartalmazza, az eladónak napi szinten kötbért kell fizetnie,
- Kártérítési igény: a vevő követelheti az okozott kár megtérítését (pl. albérletköltség, tárolási költség),
- Elállás: súlyos szerződésszegés esetén a vevő jogosult lehet elállni az adásvételtől,
- Jogi úton történő birtokbaadás: bírósághoz fordulhat a vevő, ha az eladó nem hajlandó önként birtokba adni az ingatlant.
Tipp: Az ingatlan adásvételi szerződésben érdemes világosan rögzíteni a birtokbaadás feltételeit, határidejét, és az esetleges késedelem következményeit.
Adó- és illetékfizetés
Az alábbiakban összeírtünk néhány lényeges kérdést az ingatlan eladása után fizetendő adó, valamint az ingatlan vásárlása után fizetednő illeték kapcsán.
Igen, az ingatlan vevőjének általában illetéket kell fizetnie.
A magyar szabályozás szerint a szerződéskötést követően a földhivatal értesíti az adóhatóságot, majd az illetékhatóság kiszabja az illetéket.
Fő szabály:
- Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke,
- Magánszemélyeknél általában az illeték mértéke 4%,
- Bizonyos esetekben (pl. első lakásszerzők, CSOK igénylők) kedvezmény vagy mentesség is járhat.
Igen, bizonyos esetekben az eladónak adófizetési kötelezettsége keletkezhet.
Az adó mértéke attól függ, hogy milyen régen szerezte meg az ingatlant az eladó, és milyen áron adja tovább.
Fő szabály:
Ha az ingatlan eladásából jövedelem keletkezik (eladási ár – szerzési ár = pozitív különbözet), akkor ezen jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Az adó mértéke alapból 15%.
Ez idővel csökken:
- 0–1 év között: 100% adóalap (teljes jövedelem adóköteles),
- 1–2 év: 90% adóalap,
- 2–3 év: 60% adóalap,
- 3–4 év: 30% adóalap,
- 5 év után: adómentesség (nem kell fizetni SZJA-t).
Fontos: a szerzési évet és az eladási évet egész évként kell számítani!
Az adóköteles jövedelem kiszámításánál bizonyos költségekkel csökkenthető a nyereség, így kevesebb adót kell fizetni.
Levonható költségek például:
- Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos költségek (pl. ügyvédi díj, földhivatali illeték),
- Felújítási, értéknövelő beruházások költségei (pl. korszerűsítés, bővítés, energetikai fejlesztés),
- Az eladással kapcsolatban felmerült költségek (pl. ingatlanközvetítői díj, energetikai tanúsítvány díja).
Fontos: Csak számlával igazolt költségek vehetők figyelembe, a puszta szóbeli hivatkozás nem elég!
Mentesülési lehetőségek:
- Öt évnél régebbi tulajdon esetén: ➔ Ha az eladó az ingatlant több mint 5 éve szerezte, akkor az eladás után nem kell adót fizetnie.
- Lakóingatlan eladása, majd újabb lakás vásárlása esetén: ➔ Ha az eladó az eladást követő két éven belül lakóingatlant vásárol, akkor a lakásvásárlás arányában adómentesség vagy adócsökkentés illeti meg.
- Ajándékozás esetén: ➔ Ha ajándékozással szerezte az ingatlant, szintén az eredeti szerző tulajdonszerzési idejét kell figyelembe venni.
Tipp: ha közeleg az ötödik évforduló, érdemes kivárni az adómentesség érdekében!
Igen, ha az eladásból adóköteles jövedelem keletkezik, kötelező azt feltüntetni a személyi jövedelemadó (SZJA) bevallásban.
Fő szabályok:
- Ha az ingatlan eladásából származó bevétel adóköteles, akkor azt a következő évi adóbevallásban szerepeltetni kell.
- Az adóbevallásban fel kell tüntetni: az eladási árat, a szerzési árat, az elszámolható költségeket (pl. ügyvédi díj, illeték, felújítás). - A bevallásban kiszámolt jövedelem alapján kell befizetni a 15%-os SZJA-t.
Határidő: Az ingatlan eladásáról szóló adóbevallást a következő év május 20-ig kell benyújtani az adóhatóságnak.
Fontos: Ha az eladás adómentes (pl. öt év után történik), akkor nem kell bevallani az ügyletet.
Ha végrehajtási jog van az ingatlan tulajdoni lapján, attól még el lehet adni az ingatlant?
Kedves Dániel!
Igen, az ingatlant el lehet adni akkor is, ha a tulajdoni lapon végrehajtási jog szerepel.
A gyakorlatban célszerű kikötni az adásvételi szerződésben, hogy az eladó az ingatlant – akár a vételár egy részéből, akár saját költségén – tehermentesíti, így a tulajdonjogbejegyzéskor már üres lesz az ingatlan teherlapja.
Dr. Biró Luca Márta
ügyvéd